ACTUALITE – Loi LE MEUR – Episode 3 : La régulation des meublés de tourisme par le droit de l’immobilier

Les précédents articles ont permis de mettre en lumière les outils de régulation des meublés de tourisme par le droit de l’urbanisme et le droit de la copropriété.

Diverses mesures, allant de la généralisation de la procédure d’enregistrement à l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique, en passant par la réforme de la procédure de changement d’usage viennent toutefois compléter l’arsenal mis au point pour réguler l’activité de location meublée touristique.

Ces nouveautés, qui impactent tant le droit immobilier que le droit du tourisme, sont disséquées dans ce troisième et dernier article de la série consacrée à la loi LE MEUR.

 

Généralisation (à terme) de la procédure d’enregistrement

En l’état de la réglementation qui précédait l’adoption de la loi LE MEUR, le code du tourisme prévoyait la faculté, pour les seules communes qui avaient instauré un régime d’autorisation pour le changement d’usage des locaux à usage d’habitation, de soumettre à enregistrement toute location d’un meublé de tourisme.

L’instauration de cette procédure d’enregistrement permettait notamment d’encadrer le nombre maximal de jours de location (120) autorisés par année civile pour les résidences principales et de demander au loueur le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué.

Pour l’heure, ce système n’a guère évolué puisque depuis le 21 novembre 2024, date d’entrée en vigueur de la loi LE MEUR, il est simplement prévu que la faculté pour la commune de demander le nombre de jours au cours desquels son local a été loué est désormais applicable même aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.

Rappelons que, au sens de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Cette procédure d’enregistrement ne sera généralisée qu’à terme, au plus tard le 20 mai 2026.

Ainsi, toute personne qui offrira à la location un meublé de tourisme aura alors l’obligation de procéder à cet enregistrement, y compris dans les communes qui n’ont pas réglementé le changement d’usage des locaux d’habitation.

Cet enregistrement s’effectuera via un téléservice et devra préciser si le local constitue la résidence principale du loueur, en produisant un avis d’imposition établi au nom du loueur et incluant l’adresse du local comme lieu d’imposition pour en justifier.

En conséquence, l’encadrement du nombre maximal de jours de location par année civile s’appliquera sur l’ensemble du territoire et non pour les seules communes qui ont réglementé le changement d’usage des locaux à usage d’habitation.

Le texte prévoit en outre, depuis le 1^er janvier 2025, la possibilité pour les communes d’abaisser à 90 au lieu de 120 le nombre maximal de jours de location par année civile.

Enfin, il prévu que le maire pourra suspendre la validité d’un numéro de déclaration et enjoindre aux plateformes de location de retirer ou de référencer les annonces lorsque le meublé est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Pour les locaux visés par ces procédures, le texte prévoit que les sommes versées en contrepartie de la location cessent d’être dues à compter du jour qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté, et ce jusqu’au jour de la notification ou de l’affichage de la mainlevée de l’arrêté.

Il est également prévu que les sommes perçues malgré l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité seront restituées au locataire.

 

Diagnostic de performance énergétique

Autre mesure phare de la loi LE MEUR, le texte prévoit que l’autorisation de changement d’usage ne pourra être obtenue qu’à la condition de présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le niveau doit être compris entre les classes A et E.

A compter du 1^er janvier 2034, ce même diagnostic devra être compris entre les classes A et D.

Le calendrier retenu diffère ainsi de celui applicable en matière de baux d’habitation, pour lesquels l’interdiction de louer des logements classés F ne s’appliquera qu’au 1^er janvier 2028.

Le texte prévoit que cette obligation sera étendue à partir du 1^er janvier 2034 à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, y compris dans les communes qui n’ont pas réglementé le changement d’usage des locaux d’habitation.

A compter de cette date, le texte prévoit que le maire pourra demander à tout moment au propriétaire du local de transmettre sous 2 mois un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

A l’expiration de ce délai, une astreinte administrative de 100 euros par jour pourra être infligée au propriétaire récalcitrant.

La location ou le maintien en location d’un local ne respectant les exigences de performance énergétique qui précèdent pourra être puni d’une amende maximale de 5000 euros par local.

 

Possibilité (à terme) de soumettre à autorisation la location de locaux autres que les locaux à usage d’habitation

En l’état de la réglementation qui précédait l’adoption de la loi LE MEUR, le code du tourisme prévoyait la faculté, pour les seules communes ayant institué une procédure d’enregistrement des meublés, de soumettre à autorisation la transformation d’un local commercial en meublé de tourisme.

Cette procédure, qui est donc distincte de celle relative au changement d’usage des locaux d’habitation, a notamment été instituée à Paris.

Depuis l’adoption de la loi LE MEUR, il est prévu que cette procédure peut désormais s’appliquer à la location de tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation, ce qui inclut par exemple les bureaux.

Le texte prévoit que ce régime sera, au plus tard le 20 mai 2026, applicable partout où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation.

 

Preuve de l’usage d’habitation

S’agissant du cas spécifique du changement d’usage des locaux d’habitation, le texte vient assouplir le régime probatoire.

Les raisons de cet assouplissement sont connues.

Pour mémoire, un local était jusqu’alors réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970.

Tout l’enjeu était donc, pour démontrer que la location d’un meublé de tourisme nécessitait l’obtention d’une autorisation au titre du changement d’usage, de prouver qu’à cette date, le local était affecté à usage d’habitation.

La jurisprudence a interprété strictement cette condition, en jugeant que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1^er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, 22-18.101)

Pour pallier la rigueur de ce régime, le législateur prévoit désormais qu’un local est réputé à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage :

• soit à une date comprise entre le 1^er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus ;
• soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage.

Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite.

S’agissant du cas spécifique des locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1^er janvier 1970, le texte fait primer l’usage de droit en prévoyant qu’ils sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés.

Enfin, les locaux pour lesquels une autorisation de changement d’usage a été accordée après le 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage résultant de cette autorisation.